2020-06-09 第201回国会 参議院 国土交通委員会 第19号
今回創設する業務管理者につきましては、国土交通省令において、宅地建物取引士又は民間資格である賃貸不動産経営管理士であって、一定の講習を修了し、効果測定を行った者である等を要件とすることを予定いたしております。業務管理者に対しましては、業界団体による研修を実施するなどしてスキルアップを図ってまいります。
今回創設する業務管理者につきましては、国土交通省令において、宅地建物取引士又は民間資格である賃貸不動産経営管理士であって、一定の講習を修了し、効果測定を行った者である等を要件とすることを予定いたしております。業務管理者に対しましては、業界団体による研修を実施するなどしてスキルアップを図ってまいります。
賃貸不動産所有者であるサブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、すなわちサブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生していると認識しております。 したがいまして、サブリース契約における家主が消費者に当たる場合もあり得る、この場合は、サブリース契約は消費者契約と見ることができるというふうに考えております。
フランスの例などを見ると、これまでの居住用賃貸不動産が民泊に転用され、その結果、賃貸不動産の供給が少なくなり、賃貸料が急騰しているといった話を聞くことがございます。これも確かに民泊がもたらす懸念の一つでもあり、仮に民泊が不動産賃貸市場にネガティブな影響を与えるのであれば、対策を講ずる必要があると考えます。
このほか、賃貸不動産の譲渡に伴い賃貸人たる地位が不動産の譲受人に移転した場合における賃借人に対する敷金返還債務の承継に関しまして、これも判例に従いまして、敷金返還債務も譲受人に承継されることとしております。
いわば賃貸不動産所有者でございます、サブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、サブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生しており、当該貸し主が同種の行為を反復継続的に行っていると見られない場合につきましては、消費者安全法や消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があり得ると考えております。
○平木大作君 先ほどの御答弁の中でもありましたアパート融資が増えてしまっている一つの遠因として、そもそも賃貸不動産事業者が相続税対策になりますよと言って大分勧誘に歩いているという話があります。 今日、ちょっと国交省にも来ていただいておりまして、結局、なかなか融資でアパートを建てるということのリスクが不動産を所有している方に分かっていない。
そして、日銀のレポートなどで見てみますと、どこに貸出しが伸びているかというと、個人、あと個人が設立した資産管理会社に対する賃貸不動産向け貸出しが増加していると、こんなようなことになっております。
具体的には、賃貸不動産に関しまして、賃料債権の譲渡をした後にその不動産を購入した者が出てきた場合に、賃料債権は賃料債権の譲渡を受けた者に帰属するのか、それとも不動産を購入した者に帰属するのかという問題、抜け殻不動産ということであると思います。 なぜこうなるかと申しますと、不動産登記簿には賃料債権の譲渡についての記載はありません。
○西田実仁君 この賃貸不動産の抵当取引というのは中小企業金融の大きな柱の一つになっているわけでありますので、そうしたことに弊害が出ないよう注意深く金融当局としてもしっかりその議論の推移と、また実態を見ていく必要があるのではないかと思いますけれども、最後に大臣にコメントをいただきたいと思います。
三、良質な民間賃貸住宅が管理運営されていくためには、賃貸住宅に係る専門の管理業者の活用の必要性が高まると考えられることから、全ての賃貸不動産物件の管理を対象とした管理行為の適正化及び明確化を図るための賃貸不動産管理に係る法制度の構築に取り組むこと。
○政府参考人（内田要君） Ｊ—ＲＥＩＴでございますけれども、優良な賃貸不動産を取得、保有しましてその賃料等を投資家に配当する仕組みということで、優良な土地ストックの整備等につきまして一定の役割を果たしてきているところというように考えておるところでございます。
そこで、大臣、調査の結果、まず調べさせてくれと言うので、私がさっき言ったように、実は賃貸管理業については、国交省が〇六年に不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会というのをやっていまして、そこで「賃貸管理業の適正化を図るための法制度が必要との指摘もあるため、さらに業務やそこでの紛争の実態等を踏まえ、法的規制の要否について検討」するという報告書を出しているんですよね。
そういう意味では、賃貸不動産の管理業務の適正化ということを図る必要があるという観点から勉強してまいったところでございます。
不動産の所有、利用、売買並びに賃貸、不動産の管理、鑑定並びに賃借の受託、不動産管理に付随する諸事業、土木建築の設計管理並びに請負、船舶、車両その他の運搬施設の所有、賃貸並びにこれに関連する事業、埋め立て並びにこれに関連する事業、前各号に付帯する事業、こういうようなものが並んでいる。